【2026年版】大家さん（不動産所得）の会計ソフトの選び方｜家賃・減価償却・ローン利息で確認すること

「管理会社から届く送金明細を、毎月どう記帳すればいいのか分からない」
「ローンの返済額をそのまま経費にしていたけれど、それで合っている？」
「物件が増えてきたので、そろそろ会計ソフトを入れたい。何を基準に選べばいい？」

先に前提を整理します。当サイトで言うマイクロ法人とは、個人事業を続けながら、役員が自分ひとりだけの小さな会社を別に持ち、役員報酬を低く設定して社会保険料を抑える運用を指します。仕組みの全体像はマイクロ法人の社会保険料削減スキーム完全ガイドで解説しています。

アパートや区分マンションを貸している大家さんの所得は、不動産所得として確定申告をします。取引の種類は多くないように見えますが、管理会社の送金明細、建物の減価償却、ローン返済の分け方という、大家さんならではのつまずきどころがあります。この記事では次の4点を整理します。

• 大家さんの記帳で特に迷いやすい3つの取引
• 物件が少ない人と多い人で、会計ソフトに求めるものの違い
• 会計ソフトを選ぶ前に確認すべきポイントの表
• 迷ったときの試し方と、年間の段取り

家賃の入金と管理会社の送金明細は「総額」で記帳する

管理会社に物件の管理を任せている場合、口座に振り込まれるのは家賃から管理手数料などを差し引いた金額です。この振込額だけを売上として記帳してしまうのは、よくある誤りです。

正しくは、送金明細を見て家賃収入は総額で計上し、差し引かれた管理手数料や修繕費は経費として別に計上します。振込額はその差額として一致するはずです。こうしておかないと、収入も経費も実際より小さく記録され、決算書の数字が実態とずれてしまいます。

さらに、共益費や更新料、礼金など、家賃以外の入金が混ざる月もあります。敷金のように、いずれ返すお金は収入ではなく預かり金として扱うのが基本です。明細の項目ごとに勘定科目を分けられるかどうかが、記帳のしやすさを大きく左右します。

建物は減価償却、ローンは利息と元本を分ける

大家さんの経費で金額が大きくなりやすいのが、建物の減価償却費とローンの利息です。

建物や設備は、買った年に一度に経費にするのではなく、耐用年数に応じて何年かに分けて経費にします。年数は物件の構造や中古かどうかで変わるので、耐用年数表で確認してください。土地は減価償却の対象になりません。購入時の契約書で、建物と土地の価額がどう分かれているかを確認しておくことが出発点です。

ローンの返済額は、利息の部分だけが経費で、元本の返済は経費になりません。金融機関から届く返済予定表で、毎月の利息と元本の内訳を確認して分けて記帳します。返済額をまるごと経費にしていると、経費が大きく記録されてしまいます。

こうした処理を毎年手で計算するのは負担が大きいので、固定資産の登録と減価償却の自動計算、返済額を利息と元本に分けて記帳する機能があるかは、大家さんが会計ソフトを選ぶときの大きな確認点です。不動産の貸付を事業として法人で行う考え方については、不動産賃貸をマイクロ法人の事業にできる？で整理しています。

物件が少ない人と多い人で、必要なものは違う

区分マンションを1室だけ貸している人と、複数の物件を持つ人とでは、記帳の量も求める機能も変わります。

物件が少ないうちは、毎月の取引は家賃の入金とローンの返済、管理費の支払い程度で、件数はそれほど多くありません。この段階では、入力が簡単で、減価償却を毎年正しく計算できることが優先です。

物件が増えてくると、物件ごとに収入と経費を分けて見られるかが大事になります。どの物件がどれだけ利益を出しているかが分からないと、修繕や売却の判断ができません。部門や補助科目などを使って物件別に集計できるかを確認しておきましょう。

また、不動産所得で青色申告の65万円控除を受けるには、e-Taxまたは電子帳簿保存などの要件に加えて、貸付が事業的規模であることが条件になります。事業的規模に当たらない場合は10万円の控除になるので、自分の物件がどちらに当たるかを確認したうえで帳簿の形を決めてください。控除の条件は青色申告65万円控除の5条件で詳しく解説しています。

大家さんが会計ソフトで確認すべきポイント

マネーフォワード クラウド、freee、弥生など、不動産所得の申告に使える会計ソフトはいくつかあります。ここでは製品の優劣ではなく、大家さんという立場で確認しておきたいポイントをまとめました。料金とプランは各社の公式サイトで確認してください。

確認ポイント	なぜ大事か	どう確かめるか
不動産所得の決算書と申告書を作れるか	事業所得向けの画面だけだと、不動産所得の申告で手作業が増える	対応している申告書の種類を公式サイトで確認する
固定資産の登録と減価償却を自動で計算できるか	建物や設備の償却は毎年続き、手計算は誤りの原因になる	無料の登録後に、物件を1つ固定資産として登録してみる
ローン返済を利息と元本に分けて記帳しやすいか	元本まで経費にすると、経費が過大になる	返済予定表の1回分を入力し、仕訳の形を確かめる
物件ごとに収入と経費を分けて集計できるか	物件が増えると、どこで利益が出ているかが見えなくなる	部門や補助科目の設定画面を確認する
家賃の入金口座の明細を取り込めるか	毎月の入金確認と記帳をまとめて済ませられる	使っている銀行が連携先にあるかを公式サイトで確認する

会計ソフト全体の特徴や向き不向きは、会計ソフトおすすめ10選で紹介しています。表のポイントを持って読み比べると、自分の物件の状況に合うものを絞り込みやすくなります。

迷ったら1つ無料で登録して、取引を3件入れてみる

大家さんの記帳は、月ごとの形がほぼ決まっているのが特徴です。だからこそ、最初の設定と数回分の入力で相性がはっきりします。気になるソフトを1つ無料で登録し、自分の取引を3件入れてみるのがおすすめです。

選ぶ取引は、管理会社の送金明細1か月分、ローン返済1回分、固定資産税などの支払い1件の3つにすると、大家さん特有の処理をひととおり試せます。入力の流れに無理がないか、仕訳が自分の理解と合っているかを確かめてください。

大家さんの記帳を1年で回す段取り

大家さんの取引は季節による変動が小さいので、段取りを決めてしまえば記帳の負担は大きくありません。おすすめの流れは次のとおりです。

• 毎月：管理会社の送金明細を受け取ったら、その月の家賃収入と経費を記帳する
• 返済のたび：返済予定表を見て、利息と元本を分けて記帳する
• 税金や保険の支払い時：固定資産税や火災保険料を、対象の物件と期間がわかる形で記帳する
• 年末：減価償却費を計上し、未収の家賃や前受けの家賃がないかを確認する

この流れができていれば、3月15日の確定申告の期限に向けて慌てることはほとんどありません。送金明細を月ごとにまとめて記帳するようにしておけば、年末の作業はぐっと軽くなります。

よくある質問（FAQ）

Q. ローンの返済額は全部経費にできますか？

A. 経費になるのは利息の部分だけで、元本の返済は経費になりません。金融機関の返済予定表で利息と元本の内訳を確認し、分けて記帳してください。

Q. 管理会社からの振込額を、そのまま家賃収入にしてもいいですか？

A. 振込額は管理手数料などを差し引いた後の金額なので、家賃収入は送金明細の総額で計上し、差し引かれた費用は経費として別に記帳するのが基本です。

Q. 区分マンション1室だけでも会計ソフトは必要ですか？

A. 取引が少ないので手作業でも記録はできます。ただし減価償却は毎年続き、計算を誤りやすい部分なので、固定資産の管理ができる会計ソフトを使うと安心です。

Q. 会社員で不動産所得もある場合、給与と一緒に申告できますか？

A. 給与所得と不動産所得は、同じ確定申告書でまとめて申告します。会計ソフトで不動産所得の決算書を作り、源泉徴収票の内容とあわせて申告書を作成する流れが一般的です。

Q. 物件を法人で持つ場合も同じソフトで記帳できますか？

A. 個人と法人では帳簿も申告の形も別になるため、法人向けのプランや別の契約が必要になることがあります。個人と法人の両方で使う場合の条件は、各社の公式サイトで確認してください。

まとめ

大家さんの会計ソフト選びで押さえておきたい点を整理します。

• 管理会社の送金明細は、家賃を総額で計上し、手数料などは経費として分ける
• ローン返済は利息だけが経費。元本の返済は経費にならない
• 建物は耐用年数に応じて減価償却する。土地は減価償却の対象外
• 物件が増えたら、物件ごとに収入と経費を分けて見られるかを確認する
• 迷ったら1つ無料で登録し、送金明細・返済・支払いの3件を入れて相性を確かめる

大家さんの記帳は、最初に形を決めてしまえば毎月同じことの繰り返しです。自分の物件の取引を実際に入れてみて、無理なく続けられる道具を選んでください。

※本記事は2026年9月時点の法令・運用を前提にしています。税制は改正されることがあり、個別の事情で結論が変わります。実際の申告・判断は、国税庁の最新の案内および顧問税理士にご確認のうえご自身の責任でお進めください。