【2026年版】不動産賃貸をマイクロ法人の事業にできる？家賃収入で社会保険料を抑える条件と注意点

この記事の結論は次の3つです。

• 不動産賃貸は、毎月の家賃と契約書で事業の実態を示しやすく、マイクロ法人の事業として検討しやすい
• 法人の健康保険・厚生年金に入れば、保険料は役員報酬で決まり、家賃収入の多さには左右されない。ただし法人に実際の事業と業務があることが前提
• 法人への持たせ方は「法人所有・サブリース・管理委託」の3つ。既存の物件を移すときは、税金とローンの承諾が大きな壁になる

「不動産賃貸って、マイクロ法人の事業にできるの？」
「家賃収入があると国民健康保険が高い…法人化で安くなるって本当？」
「持っている物件を法人に移すのは大変そうだけど、どうやるの？」

マイクロ法人の「中身の事業」として、不動産賃貸業はよく候補に挙がります。ここで言うマイクロ法人とは、個人事業主などが自分一人だけが役員の法人（合同会社が主流、株式会社でも可）を別に作り、役員報酬を低めに抑えることで社会保険料の負担を軽くする「マイクロ法人スキーム」の受け皿のことです。スキーム全体の仕組みやリスクはマイクロ法人 社会保険料削減スキームの完全解説にまとめています。

まずは、ご自身の状況が下の表のどこに当たるかを確かめてください。不動産と税金は個別の事情で結論が大きく変わる分野なので、この記事は考え方の全体像として読み、実行前には税理士・金融機関に確認してください。

今の状況	検討しやすい方式	最初にやること
これから物件を買う	最初から法人名義で買う（法人所有）	法人での融資の条件を金融機関に聞く
個人で物件を持っていて、ローンが残っていない	法人所有かサブリース	移転にかかる税金と、節約できる額を並べる
個人で物件を持っていて、ローンが残っている	まずはサブリースか管理委託	名義を動かす前に金融機関に相談する
区分マンション1室など、家賃収入が小さい	管理委託など手軽な方式から	法人の維持費で赤字にならないか試算する
自宅の一部を法人に貸すことだけを考えている	事業としては弱い	法人に別の事業が持てるかを先に考える

なぜ不動産賃貸はマイクロ法人の事業として検討しやすいのか

マイクロ法人には「実態のある事業」が必要です。形だけの会社と見られないためには、継続的な売上と、事業としての活動があることが望まれます。この点で不動産賃貸業には次の強みがあります。

• 家賃という毎月の継続収入がある（売上の波が小さく、事業計画を立てやすい）
• 賃貸借契約書・管理の記録・修繕の対応など、事業の実態を書面で示しやすい
• 日々の作業時間が比較的少ないので、本業（個人事業）と両立しやすい

マイクロ法人に向く事業の全体像はマイクロ法人におすすめの事業7選で解説しています。不動産賃貸は、その中でも収入の安定性が強みです。ただし、物件をどう法人に持たせるかの設計で結果が大きく変わる点は先に押さえておきましょう。

家賃収入があっても社会保険料を抑えられる理屈

ポイントは、市区町村の国民健康保険料は、不動産所得も含めた前年の所得をもとに計算されることです。たとえば東京都墨田区の国保料の計算の案内では、保険料の計算のもとになる所得として、事業所得や給与所得と並んで不動産所得が挙げられています。家賃収入の大きい大家さんや、本業に加えて家賃収入がある方は、国保料が高くなりがちです。

一方、マイクロ法人を設立して法人の健康保険・厚生年金に加入すると、保険料は法人から受け取る役員報酬（標準報酬月額）で決まります。国保から抜けるので、個人に残った家賃収入や本業の所得がいくらあっても、社会保険料には影響しません。役員報酬を低めに設定すれば、保険料は最低等級付近に抑えられます。役員報酬の決め方は役員報酬はいくらが最適かで詳しく解説しています。

ここで大事なのは、法人の事業として不動産を扱うのは「法人に実態のある事業を持たせるため」だという点です。2026年3月の厚生労働省の通知でも、役員が被保険者になるには、経営への参画を内容とする経常的な業務と、その対価としての経常的な報酬が必要だと示されています。また、法人に移した家賃収入には法人税などがかかり、個人に残した分には所得税・住民税がかかります。損得は、社会保険料と税金をまとめて試算して判断します。

法人に不動産を持たせる3つの方式を比較

不動産をマイクロ法人の事業にする方法は、大きく3つあります。

方式	仕組み	よい点	注意点
① 法人所有	物件そのものを法人名義にする	家賃収入が全額法人に入る	個人から移すと、登録免許税・不動産取得税・個人の譲渡所得の税金がかかる
② サブリース	法人が個人から一括で借り上げ、入居者に転貸する	物件の名義を動かさずに始められる	個人に払う借上げ賃料に合理性が必要。低すぎ・高すぎは問題になりやすい
③ 管理委託	法人が管理業務を受託し、管理料を受け取る	いちばん手軽。契約書1本で始められる	法人に入るのは管理料だけ。業務の実態と一般的な水準を超えない料金が必要

法人に入るお金の大きさは「①＞②＞③」、始めやすさは「③＞②＞①」という関係です。とくに③の管理委託は、実際の管理業務がないのに高い管理料を取っていると、税務調査で経費性を否認されるおそれがあります。管理料は一般の管理会社に頼んだ場合の水準を参考に決め、実際に行った管理業務の記録を残すのが基本です。否認されやすい論点の全体像はマイクロ法人の否認リスク10論点で整理しています。

個人の物件を法人へ移すコスト：ここが最大の壁

①の法人所有を選ぶ場合、個人名義の物件を法人に売る（または現物出資する）ことになります。このときにかかる主な費用は次のとおりです。

• 登録免許税：所有権移転登記にかかる税金
• 不動産取得税：法人が物件を取得したことにかかる税金
• 個人の譲渡所得の税金：法人に売った価額によっては、含み益に所得税・住民税がかかる
• 司法書士の報酬・契約の費用：登記や売買契約書の作成など

さらに見落とされがちなのがローンの問題です。個人名義のアパートローンが残っている物件を法人に移すには、金融機関の承諾が必要になり、実務では法人での借り換えを求められることも多くあります。無断で名義だけ移すと、ローン契約に反するおそれがあります。ローン付きの物件は、税金の計算より先に金融機関に相談するのが順番です。

移転の費用は物件によって大きく変わるため、「移転にかかる費用を、社会保険料や税金の節約額が何年で上回るか」を試算してから判断してください。

これから買う人・相続予定の人は設計の自由度が高い

持っている物件を移すのは手間がかかります。だからこそ、これから物件を買う人は、最初から法人名義で買うのがいちばん簡単です。移転の費用がかからず、家賃収入は最初から法人に入ります。

ただし、法人名義での不動産購入の融資は、個人向けのアパートローンとは審査の見方が違います。法人への融資では、法人の決算・事業計画・代表者の資産などが見られます。設立したばかりの法人は実績がないため、自己資金を多めに求められたり、代表者の連帯保証が前提になったりすることがあります。

また、親の物件を将来相続する予定がある方も、「相続後に個人で持ち続けるか、法人を受け皿にするか」を今のうちから考えられます。法人設立の流れはマイクロ法人の設立手順5ステップを参照してください。

法人にしても残る申告と税金の整理

不動産を法人の事業にすると、申告は「個人」と「法人」の2本立てになります。方式ごとに、どちらで何を申告するかを先に整理しておくと、帳簿を分けやすくなります。

方式	個人の確定申告	法人の申告
① 法人所有	物件を売った年は譲渡所得。その後は役員報酬の給与所得など	家賃収入と、減価償却費・管理費・修繕費などの経費
② サブリース	法人から受け取る借上げ賃料が不動産所得になる	入居者からの家賃と、個人に払う借上げ賃料などの経費
③ 管理委託	入居者からの家賃が不動産所得。法人に払う管理料は経費	個人から受け取る管理料と、管理にかかった経費

消費税にも注意が必要です。国税庁の説明では、契約で住宅用と明らかにされている住宅の貸付けは、原則として消費税がかからない取引です（貸付期間が1か月未満のものや、旅館業にあたるものは除きます）。一方、事務所や店舗の貸付けは住宅の貸付けに当たらないため、扱いが変わります。住居用と事業用が混ざる物件は、家賃を合理的に分けて考えます。

次にやること：方式選びから設立までの手順と期限

方向性が決まったら、次の順番で動きます。期限は国税庁・日本年金機構の手続き案内に書かれているものです。

順番	やること	期限・目安
1	国保・国民年金の年額と、不動産所得の額を確認する	設立を決める前
2	3方式のどれにするかを決め、移転の費用と節約額を試算する	設立を決める前
3	ローンが残っている物件は、金融機関に扱いを相談する	名義や契約を動かす前
4	定款を作り、法務局に設立登記を申請する	登記を申請した日が設立日になる
5	税務署へ法人設立届出書を出す	設立の日以後2か月以内
6	年金事務所へ新規適用届と被保険者資格取得届を出す	事実発生から5日以内
7	サブリース契約や管理委託契約を結び、入居者・管理会社への連絡を済ませる	法人の事業を始める前
8	健康保険の資格が確認できたら、市区町村で国保の脱退手続きをする	速やかに（自動では抜けない）

見落としやすいのが7番目と8番目です。サブリースや管理委託は、契約書と賃料・管理料の決め方の根拠を残しておくことが、後で説明するときの土台になります。国保は自動では脱退にならないので、届出を忘れると請求が続きます。また、法人で受け取った家賃は法人のお金です。個人で使うときは役員報酬などの形にし、生活費を法人口座から引き出さないようにしましょう（お金の分け方は会社のお金と自分のお金の分け方）。

設立を手伝うサービスの違いは会社設立サービスの比較、法人の会計ソフトの選び方は法人化したら会計ソフトはどうする？で確認できます。

よくある質問（FAQ）

Q. 区分マンション1室だけでもマイクロ法人の事業になりますか？

A. 1室でも、継続的な家賃収入と賃貸借契約があれば、事業の実態として成り立ち得ます。ただし収入が小さいと、法人住民税の均等割や税理士の費用などの維持費で赤字になることがあります。先に収支を試算してください。

Q. 本業の個人事業と、不動産のマイクロ法人の「二刀流」はできますか？

A. できます。本業は個人事業として続け、不動産賃貸を法人に持たせて社会保険に加入する形は、典型的なパターンの一つです。ただし、個人と法人で事業の中身が重ならないように切り分けることが大切です。

Q. サブリースの借上げ賃料はいくらに設定すればいいですか？

A. 一律の正解はありません。法人が空室のリスクや管理の手間を負う分に見合い、法人の利益が大きすぎも小さすぎもしない水準を、周辺の相場や一般のサブリース会社の条件を参考に決めます。契約書と決めた根拠を残し、具体的な水準は税理士に確認してください。

Q. 自宅の一部を法人に貸して家賃収入にするのはアリですか？

A. 自宅の一部を法人の事務所として貸す形はあり得ますが、生活の場と分けられているか、賃料が相場並みかが問われます。少額の事務所家賃だけを「法人の事業」とするのは実態として弱いので、おすすめしません。考え方は自宅の一部をマイクロ法人に貸して家賃を取れる？で解説しています。

Q. 法人で受け取った家賃は自由に使えますか？

A. 法人のお金は、代表者個人の財布とは別物です。個人が使うには役員報酬や配当などの形で受け取る必要があり、勝手に引き出すと役員貸付金となって、税務と融資の審査の両方で不利になります。

まとめ：不動産賃貸は検討しやすい器、ただし持たせ方の設計が要

• 不動産賃貸は継続収入と事業の実態を示しやすく、マイクロ法人の事業として検討しやすい
• 国保は不動産所得も含めて計算されるが、法人の社会保険に入れば保険料は役員報酬で決まる
• 持たせ方は3方式：法人所有（効果大・費用大）／サブリース（中間）／管理委託（手軽・効果小、業務の実態が必要）
• 既存の物件を移すときは、登録免許税・不動産取得税・譲渡所得の税金と、ローンの承諾が壁になる
• これから買う人・相続予定の人は最初から法人を受け皿にでき、設計の自由度が高い

不動産は金額が大きいぶん、設計を間違えたときの影響も大きい分野です。方式の選択と移転の費用の試算は、税理士・金融機関と一緒に進めてください。

※本記事は2026年10月時点の法令・運用を前提にしています。税制は改正されることがあり、個別の事情で結論が変わります。実際の申告・判断は、国税庁の案内や税理士などの専門家にご確認ください。