【2026年版】自宅の一部をマイクロ法人に貸して家賃を取れる？個人→法人の賃貸借と住宅ローンの注意点

この記事の結論は次の3つです。

• 持ち家の一室を自分のマイクロ法人に貸し、家賃を受け取る契約は成り立つ。法人は家賃を経費にでき、個人は不動産所得として申告する
• お金は法人から個人へ移るだけなので、節税の効果は「個人側で固定資産税や減価償却費を差し引ける部分」にとどまることが多い
• 住宅ローンが残っているなら、税金の前に金融機関への確認が先。住宅ローン控除が減る場合もある

「持ち家の一室を法人の事務所にして、法人から家賃をもらえば節税になる？」
「個人と自分の法人で賃貸借契約なんて結べるの？」
「住宅ローンが残っていても大丈夫？」

自宅で仕事をしているマイクロ法人社長なら、一度は思いつく定番のアイデアです。ここで言うマイクロ法人とは、個人事業主が、役員が自分一人だけの法人（合同会社が主流、株式会社でも可）を別に設立し、役員報酬を低く抑えることで社会保険料の負担を最小化する「マイクロ法人スキーム」の受け皿となる会社のこと。スキームの全体像はマイクロ法人 社会保険料削減スキームの完全解説で解説しています。

先に正直な結論を言うと、この「自宅を法人に貸す」作戦は、仕組みとしては成立しますが、節税効果は思ったほど大きくないことが多いです。しかも住宅ローンが絡むと、税金以前の注意点があります。専門家の間でも「やるなら小さく、慎重に」と言われることが多いテーマなので、その理由を順に見ていきます。

まず自分の住まいの形を当てはめる

選べる方法と先に確認することは、住まいの形でほぼ決まります。自分がどの行に当たるかを確かめてから読み進めてください。

住まいの形	選べる方法	法人の経費にできるもの	先に確認すること
持ち家・住宅ローンなし	法人に一室を貸す	相場に沿った家賃	使う面積と近隣の家賃相場
持ち家・住宅ローンあり	貸す前に金融機関へ相談	相場に沿った家賃（認められた場合）	ローンの資金使途と住宅ローン控除への影響
賃貸住まい	家事按分か社宅方式	事業で使う割合の家賃・光熱費	賃貸借契約の転貸禁止の条項
配偶者名義の持ち家	配偶者が貸主になって貸す	相場に沿った家賃	配偶者の所得と扶養の判定への影響

仕組み：個人と法人の賃貸借契約で、法人が事務所使用料を払う

やること自体はシンプルです。持ち家の所有者である社長個人と、マイクロ法人との間で建物賃貸借契約（事務所使用）を結び、法人が毎月、個人に家賃を振り込みます。自分と自分の会社の契約なので不思議な感じがしますが、個人と法人は法律上別の人格なので、契約として有効に成立します。

• 法人側：支払った家賃を地代家賃として損金（経費）にできる
• 個人側：受け取った家賃は不動産所得となり、確定申告が必要になる
• 形式面：契約書の作成、使用部分の特定（間取り図で何畳・何平米か）、毎月の銀行振込での支払いをセットで

特に忘れられがちなのが個人側の申告です。「法人の経費にした」ところで満足して、個人の不動産所得の申告が抜けると、税務署から見れば単なる申告漏れです。家賃のやり取りは毎回、契約書と振込記録で残しましょう。現金手渡しやどんぶり勘定は、否認のリスクだけでなく、個人と法人のお金の線引きが崩れる入口になります。この線引きの考え方は役員貸付金・個人と法人のお金の分け方で詳しく解説しています。

正直な話：節税効果は「微妙」なことが多い

「法人の経費が増える＝節税」と考えたくなりますが、冷静に見るとこうなります。

お金の流れ	税務上の効果
法人が家賃を払う	法人の損金が増える（法人の利益・税金が減る）
個人が家賃を受け取る	個人の不動産所得が増える（個人の税金が増える）

つまり、法人から個人への「付け替え」に近く、世帯全体で見るとプラスマイナスが相殺されがちなのです。法人と個人で税金のかかり方が違うので多少の損得は出ますが、期待するほどの節税にはなりません。

効果が出るのは、個人側の不動産所得の計算で必要経費を差し引ける部分です。貸している部分に対応する固定資産税・建物の減価償却費・修繕費・火災保険料などを按分して経費にできます。家賃収入からこれらを引いた残りだけが課税対象になるので、「経費で吸収できる範囲の家賃なら、法人の損金だけが立って個人側の負担はあまり増えない」という着地があり得ます。逆に言えば、効果はその範囲にとどまります。

適正家賃の決め方：相場×面積按分が基本

家賃は自由に決められそうで、決められません。社長と自分の会社の取引は同族間の取引として税務調査で見られやすいポイントだからです。

• 基本の考え方：近隣の賃貸相場（同条件の物件の平米単価）× 法人が使用する面積の割合
• 例（目安）：周辺相場が月15万円相当の家で、仕事部屋が全体の15%なら、月2万円前後が説明しやすいライン
• 使用面積の根拠：間取り図に使用部分を明示し、契約書に添付しておく

相場からかけ離れた高額家賃にすると、超えた部分を役員への給与と見られるなどの否認リスクがあります。「法人にたくさん払わせて利益を圧縮したい」という誘惑が働く場面こそ、第三者に貸すならいくらにするかに立ち返るのが安全です。なお、事務所としての家賃は、住宅の家賃と違って消費税がかかる取引として扱われます。個人側が消費税の課税事業者なら、受け取った家賃も消費税の計算に入る点を覚えておきましょう。事業で使う支出の個人・法人の切り分け全般は二刀流の経費の分け方もあわせてどうぞ。

住宅ローンがある場合の重大注意：税金より先に「契約」の問題

ここがこの記事でいちばん強調したい部分です。住宅ローンが残っている自宅を法人に貸す場合、注意点は2段階あります。

注意①：住宅ローンは「居住用」の資金使途で借りている

住宅ローンは、金利が低い代わりに資金使途が「本人や家族が住むための住宅」に限定された商品です。自宅の一部を事業用に貸すことはこの前提に関わるため、本来は金融機関への確認事項です。一室を仕事に使う程度で直ちに問題になるケースは多くないとされますが、「賃貸借契約を結んで家賃を取る」となると話の性質が変わります。まず金融機関に相談する、が正しい順番です。

注意②：住宅ローン控除は「居住用部分」だけ

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、あくまで居住用部分に対する控除です。事業・貸付に使う部分が10%以下なら全体を居住用として扱える一方、10%を超えると居住用部分だけの按分になり、居住用が50%未満まで下がると適用自体が受けられないという枠組みで整理されています。仕事部屋1室なら10%前後に収まることが多いものの、控除額に直結するので面積割合は正確に把握しておきましょう。家賃数万円を損金にするために、毎年の控除を削っては本末転倒です。

賃貸住まいの場合：転貸はできない、選択肢は別にある

賃貸にお住まいの場合、「自分が借りている部屋を法人に貸す（転貸）」は大家さんの承諾がない限り契約違反です。ほとんどの賃貸借契約書に無断転貸の禁止条項があり、契約解除もあり得るので、この形は諦めましょう。

現実的な選択肢は2つです。1つは、家賃や光熱費の一部を事業使用割合で按分して経費にする方法。もう1つは、法人が物件を借りて社長に貸す「社宅方式」への切り替えです。なお、自宅住所を法人の本店として登記できるかどうかは賃貸マンションで法人登記はできる？で詳しく解説しています。

逆方向の「社宅」との違い：どちらが向いているか

「自宅を法人に貸す」と混同されやすいのが、方向が逆の役員社宅です。整理すると次のようになります。

項目	自宅の一部を法人に貸す	社宅（法人が借りて社長に貸す）
お金の向き	法人 → 個人（家賃を払う）	個人 → 法人（賃料相当額を払う）
向いている人	持ち家で、一部を事務所として使う人	賃貸住まいで、住居費そのものを圧縮したい人
個人側の影響	不動産所得が発生し確定申告が必要	賃料相当額を負担すれば給与課税を避けられる
主な注意点	適正家賃・住宅ローン・申告漏れ	契約名義を法人にする必要・賃料相当額の計算

ざっくり言えば、持ち家の人は「貸す」方式、賃貸の人は「社宅」方式のほうが効果が大きいことが多いという棲み分けです。どちらも実態と書類を整えてこそ成立する点は共通しています。

次にやること：契約から毎年の申告までの順番

やると決めたら、次の順番で進めると抜けが出にくくなります。

• ①金融機関に確認（住宅ローンがある場合）：事務所として貸してよいか、条件はあるか
• ②面積と家賃を決める：間取り図に使う部分を書き込み、近隣相場の資料を保存する
• ③賃貸借契約書を作る：貸主は所有者個人、借主は法人。使用部分・家賃・支払日・期間を書く
• ④毎月、法人口座から個人口座へ振り込む：現金でのやり取りはしない
• ⑤年が明けたら両方の申告に反映する：法人は決算で地代家賃、個人は確定申告で不動産所得

帳簿への付け方の例は次のとおりです（月2万円の場合）。

帳簿	借方	貸方	残す書類
法人の帳簿	地代家賃 20,000円	普通預金 20,000円	契約書・間取り図・振込記録
個人の帳簿	普通預金 20,000円	賃貸料（不動産収入） 20,000円	契約書・入金記録
個人の帳簿（年末）	租税公課（固定資産税の按分）	事業主借	納税通知書・按分の計算メモ
個人の帳簿（年末）	減価償却費（貸す部分）	建物	建物の取得価額と面積割合のメモ

もうひとつ忘れやすいのが、法人側の「不動産の使用料等の支払調書」です。国税庁の案内では、法人が同じ相手に払う家賃などの合計がその年中で15万円を超えると提出の対象になり、提出は原則として翌年1月31日までです。月2万円なら年24万円なので対象になります。年末調整や源泉所得税の書類と同じ時期に、法定調書合計表とあわせて準備しましょう。

法人と個人の両方で帳簿をつけることになるので、会計ソフトの選び方も見直しておくと楽になります。候補の比べ方は会計ソフトおすすめ10選、法人化したあとの使い分けは個人事業から法人化したら会計ソフトはどうする？にまとめています。家賃以外の経費の考え方は個人事業主の経費一覧と判定基準もどうぞ。

よくある質問（FAQ）

Q. 電気代やネット回線代も法人に請求できますか？

A. 事業で使っている実態があれば、使用実態に応じた按分での負担は可能です。家賃と同様に、根拠（使用時間・専用回線かどうか等）を説明できる割合にとどめるのが安全です。家賃に光熱費相当を上乗せした「共益費込み」の契約にする方法もありますが、その分個人側の収入も増える点は同じです。

Q. 持ち家が配偶者名義の場合はどうなりますか？

A. 賃貸借契約の貸主は所有者である配偶者になり、家賃も配偶者の不動産所得になります。配偶者に他の所得がなければ、家賃収入によって配偶者控除や社会保険の扶養の判定に影響が出る可能性があります。共有名義なら持分に応じた整理が必要なので、事前に税理士へ相談することをおすすめします。

Q. 法人の登記住所は自宅のままでいいですか？

A. 持ち家であれば自宅を本店所在地として登記すること自体は可能で、賃貸の場合は契約や規約の確認が必要です。自宅住所が登記簿で公開されることに抵抗がある方は、バーチャルオフィスの利用も選択肢です。設立時に決める会社名の考え方は会社名（商号）の決め方にまとめています。

Q. 家賃はいくらまでなら税務署に何も言われませんか？

A. 「いくらまでなら問題ない」という明確な基準はありません。判断軸は第三者に貸す場合と同水準か（近隣相場×使用面積）です。金額の多寡より、契約書・間取り図・振込記録・個人側の申告という形式がそろっているかのほうが重要で、そこが欠けていると少額でも指摘の対象になり得ます。

Q. 個人側の不動産所得の申告は、どれくらい手間ですか？

A. 貸室1件程度なら、年間の家賃収入と必要経費（固定資産税・減価償却費などの按分）をまとめれば、確定申告ソフトで対応できる範囲です。ただし減価償却費の計算（建物の取得価額・耐用年数・按分割合）は初年度だけ少し手間がかかるので、最初の1回は税理士にチェックしてもらうと安心です。

まとめ：「貸せるか」より「割に合うか」で判断する

自宅の一部をマイクロ法人に貸す話のポイントを振り返ります。

• 個人と法人の賃貸借契約は有効に成立し、法人は地代家賃を損金にできる。個人側は不動産所得の確定申告が必要
• 実態は法人→個人の付け替えに近く、節税効果は固定資産税・減価償却費などを必要経費にできる部分に限られる
• 家賃は近隣相場×使用面積の按分が基本。相場から離れた高額設定は否認リスク
• 住宅ローンがあるなら金融機関への確認が先。住宅ローン控除は事業利用10%超で按分、居住用50%未満で適用外
• 年15万円を超える家賃を払う法人は、翌年1月31日までに支払調書を出す。賃貸住まいなら経費按分か社宅方式で考える

「家賃を取れるか」だけで見れば答えはイエスですが、申告の手間・住宅ローンへの影響・否認リスクまで並べると、割に合うかは人それぞれです。金額が小さいなら無理に契約を組まず経費按分で済ませる、金額が大きいなら専門家を入れて設計する。このどちらかに寄せるのが現実的な落としどころです。

※本記事は2026年10月時点の法令・運用を前提にしています。税制は改正されることがあり、個別の事情で結論が変わります。実際の申告・判断は、国税庁の案内や税理士などの専門家にご確認ください。