【2026年版】賃貸から持ち家に移ったら事務所経費はどう変わる？

「家を買ったら、今まで按分していた家賃の経費がなくなってしまう？」
「持ち家になったら、何を按分すればいいのか分からない」
「賃貸のときより経費が減って、税金が増えるのでは？」

先に前提を整理します。当サイトで言うマイクロ法人とは、個人事業を続けながら、役員が自分ひとりだけの小さな会社を別に持ち、役員報酬を低く設定して社会保険料を抑える運用を指します。仕組みの全体像はマイクロ法人の社会保険料削減スキーム完全ガイドで解説しています。

賃貸の自宅兼事務所では、家賃を按分するのが事務所経費の中心でした。持ち家に移ると家賃そのものがなくなるので、「経費が消えてしまう」と感じる人もいます。実際には、按分の対象が家賃から別の項目に置き換わるだけです。ただし、項目が増えて計算は少し複雑になります。この記事で扱うのは次の4点です。

• 賃貸と持ち家で按分の対象がどう置き換わるか（対照表）
• 移った年の処理と、按分割合の見直し
• マイクロ法人の事務所として使っていた場合の変化
• 将来家を売るときに関わる論点

家賃の按分が、4つの項目の按分に置き換わる

賃貸では毎月の家賃という1つの支出を按分すれば済みました。持ち家では、家にかかるお金が複数の性質の違う支出に分かれるため、それぞれを按分することになります。

項目	賃貸のとき	持ち家のとき
住まいの対価	家賃を按分	住宅ローンの利息を按分（元本の返済は経費にならない）
建物そのもの	対象なし	建物の減価償却費を按分（土地は償却しない）
税金	対象なし（大家さんが負担）	固定資産税・都市計画税を按分
保険	借りる人の火災保険を按分	建物の火災保険・地震保険を按分
管理・更新	更新料などを按分	マンションなら管理費を按分（修繕積立金は扱いに注意）
光熱費・通信費	按分	按分（考え方は変わらない）

ポイントは、「毎月いくら払っているか」ではなく「どの支出が経費の性質を持つか」で見ることです。毎月の住宅ローンの返済額が以前の家賃と同じくらいでも、経費にできるのは利息と減価償却費の事業割合分なので、金額はまったく別物になります。住宅ローンの元本と利息の違いについては、自宅兼事務所｜住宅ローン控除と経費で住宅ローン控除との関係も含めて整理しています。

経費は増える？減る？一概には言えない

持ち家に移って経費が増えるか減るかは、家の価格、建物と土地の比率、ローンの金利、事業で使う割合などによって変わるため、一概には言えません。

傾向としては、建物の減価償却費は取得してからしばらく一定額が続き、利息は返済が進むにつれて少しずつ減っていきます。また、減価償却は建物部分だけが対象なので、土地の比率が高い家ほど経費にできる金額は小さくなりがちです。耐用年数は建物の構造によって変わるため、具体的な年数は国税庁の耐用年数表で確認してください。

加えて、住宅ローン控除を受ける場合は、事業で使う部分との関係を整理する必要があります。経費を増やすことだけを目的に事業割合を上げると、控除の側に影響が出ることもあるので注意が必要です。家を買う前に一度だけでも税理士に「按分と控除の組み合わせ」を試算してもらう価値はあるでしょう。

移った年の処理と、按分割合の見直し

年の途中で賃貸から持ち家に移った年は、引っ越し前は家賃の按分、引っ越し後は持ち家の項目の按分という形で、期間を分けて計算します。

• 家賃：退去までに払った分を、旧居の事業割合で按分する
• 利息・固定資産税・保険料：入居後に対応する分を、新居の事業割合で按分する
• 減価償却費：事業に使い始めた月から、月割りで計算する
• 引っ越しそのものの費用：別の論点として整理する

引っ越し費用の扱いは引っ越し費用は経費になる？で詳しく解説しているので、そちらを参照してください。

見落としやすいのが按分割合の見直しです。旧居の割合をそのまま使い続けると、新居の実態と合わなくなります。新居の間取り図で仕事部屋の床面積を測り直し、光熱費や通信費も含めて、新しい割合で統一しましょう。割合の決め方は家事按分の割合と計算方法が参考になります。

また、移った年は後から説明を求められたときのために、次の書類をまとめて保管しておくと安心です。

• 旧居の賃貸借契約書と退去日が分かる書類：家賃の按分を退去までで区切る根拠になる
• 新居の売買契約書と重要事項説明書：建物と土地の金額を分け、減価償却の出発点にする
• 固定資産税の精算書と納税通知書：売主との精算分と、自分に届いた税額を区別する
• 新居の間取り図と仕事部屋の写真：新しい按分割合の根拠になる
• 返済予定表：利息の金額を確認する

賃貸のときは契約書と家賃の振込記録があれば説明できましたが、持ち家では書類の種類が増えます。入居してすぐの時期にファイルを1冊作っておくと、確定申告のときに探し回らずに済みます。

マイクロ法人の事務所として使っていた場合

賃貸の家をマイクロ法人の役員社宅にしていた場合や、法人の事務所として一部を借りていた場合は、持ち家に移ることで仕組みそのものが変わります。

賃貸の役員社宅は、法人が借りた家を社長に貸す形なので、持ち家に移れば社宅の契約は終わります。社宅の仕組みは賃貸住まいの社長が自宅を役員社宅にする手順で解説していますが、持ち家は社長個人の資産なので、同じやり方はそのまま使えません。持ち家の一部を法人の事務所として使うなら、法人が社長個人に家賃を払う形で整理し直すのが一般的です。この場合、個人側では受け取った家賃が収入になり、持ち家の費用はその収入に対応する経費として考えることになります。

将来家を売るときに関わる論点

持ち家は、いつか売ったり住み替えたりする可能性があります。事業に使っていた家を売るときは、次のような論点が出てきます。

• 事業で使っていた部分は、住まいを売ったときの特例の対象外になることがある
• 減価償却で経費にした分は、売ったときの利益の計算に影響する

今すぐ気にする必要はありませんが、「経費にした分は、売るときに形を変えて戻ってくることがある」と覚えておくと、事業割合を必要以上に高くしない理由にもなります。実際に売るときは、税理士に早めに相談してください。

よくある質問（FAQ）

Q. 住宅ローンの返済額を、以前の家賃と同じように按分していいですか？

A. できません。返済額のうち元本は借金の返済なので経費にならず、按分の対象は利息と建物の減価償却費です。返済予定表で利息を確認し、事業割合をかけて計算してください。

Q. 年の途中で引っ越した場合、按分割合は1年で1つにまとめるのですか？

A. 旧居と新居で間取りが違うなら、期間ごとに別の割合を使うのが実態に合っています。引っ越した月を境に、旧居分と新居分を分けて計算しましょう。

Q. 年の途中で家を買った場合、その年の固定資産税はどうなりますか？

A. 買った年の固定資産税は、売主との間で日割りなどで精算することが多いです。この精算金の扱いは、建物の取得価額に含めるかどうかなどの論点があるため、売買の精算書を保管して税理士に確認してください。

Q. 持ち家に移ったら、法人との家賃契約は作り直す必要がありますか？

A. 法人が賃貸物件を社宅や事務所として借りていた契約は、退去に合わせて終わります。持ち家の一部を法人が使うなら、社長個人と法人との間で新たに賃貸借契約を結び、家賃の根拠を残しておくのが基本です。

Q. 経費を増やすために、持ち家の事業割合を賃貸のときより高くしてもいいですか？

A. 割合は実際の使い方で決まるので、仕事部屋が広くなったなどの事情がなければ上げる理由はありません。住宅ローン控除や将来の売却にも影響するため、実態どおりの割合にとどめるのが結果的に安全です。

まとめ

賃貸から持ち家に移っても、事務所経費がなくなるわけではありません。

• 家賃の按分が、利息・減価償却費・固定資産税・保険料などの按分に置き換わる
• 元本の返済は経費にならず、土地は減価償却しない
• 移った年は期間を分けて計算し、新居の間取りで按分割合を見直す
• 法人の社宅や事務所の契約は、持ち家に合わせて整理し直す
• 事業に使った家を売るときは特例や利益の計算に影響するので、割合は実態どおりに

持ち家への引っ越しは、事務所経費の仕組みを組み直す良い機会です。最初の年に項目と割合を丁寧に整えておけば、翌年からは同じ型で計算を続けられます。

※本記事は2026年9月時点の法令・運用を前提にしています。税制は改正されることがあり、個別の事情で結論が変わります。実際の申告・判断は、国税庁の最新の案内および顧問税理士にご確認のうえご自身の責任でお進めください。