「賃貸物件は個人で持ったまま、管理会社を作って所得を分けられるって本当？」
「管理料はいくらまでなら税務署に認めてもらえるの？」
「その管理会社をマイクロ法人にして社保も抑えられる？」

先にお断りしておくと、この記事は税制と法人制度の一般的な整理であり、個別の税務助言ではありません。管理会社方式は設計を誤ると否認リスクが高い分野です。導入の判断は、ご自身の責任で、必ず税理士など有資格の専門家に確認しながら進めてください。

そのうえで前提をそろえます。この記事で言うマイクロ法人とは、個人事業や他の収入を持つ人が、自分ひとりを役員とする小さな会社（多くは合同会社、株式会社でも可）を別に設け、役員報酬を低めに固定して社会保険料の負担を抑えるために使う法人のことです。個人の賃貸物件を持ったまま、その管理を担う法人としてマイクロ法人を使い、管理料を通じて所得を移す——それが不動産管理会社方式の発想です。土台となる仕組みはマイクロ法人 社会保険料削減スキームの完全解説で確認できます。この記事でわかることは次のとおりです。

• 管理料方式・サブリース方式・所有方式という3つの型の違い
• 否認されにくい管理料の水準の考え方
• 集めた管理料を役員報酬・社保に活かす流れ
• 税務調査で問われやすいポイントと契約書の整備

不動産管理会社方式の3つの型

個人の賃貸物件から法人へ所得を移す方法には、大きく3つの型があります。それぞれ移せる所得の幅とリスクが異なります。

型	仕組み	移せる所得の目安
管理料方式	個人が物件を所有し、法人に管理業務を委託して管理料を払う	家賃収入の一部（管理料相当）
サブリース方式	法人が個人から物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する	管理料方式より広め
所有方式	物件そのものを法人が所有する	賃料収入の全体

管理料方式は導入が比較的手軽ですが、移せる所得は限られます。所有方式は移せる所得が大きい一方、物件の移転に譲渡益課税・登記費用・不動産取得税といったコストがかかります。サブリース方式はその中間で、空室リスクを法人が負う実態が伴うかがポイントになります。マイクロ法人と組み合わせて手軽に始めやすいのは管理料方式ですが、移せる所得が小さいと社保対策との相性が限定的な点は最初に押さえておいてください。どの型を選ぶかは、手軽さ・移せる所得の大きさ・移転にかかるコスト・実態づくりの手間を並べて、自分の物件規模に合うものを見極めることになります。

否認されない管理料の水準

「実態のある業務」に見合う対価か

管理料方式で最も問われるのが、管理料の水準です。ポイントは、法人が実際に行っている管理業務の内容に見合った対価かという一点に尽きます。入居者対応、家賃の集金・督促、清掃や修繕の手配といった業務を法人が実際に担っているなら、その対価としての管理料は説明がつきます。逆に、何もしていないのに家賃の高い割合を管理料として抜くと、否認されやすくなります。

世間では「家賃収入の◯%程度」といった目安が語られますが、これはあくまで参考値です。業務の実態が乏しいまま率だけを高く設定すると危うい。私が管理料方式を検討したとき、税理士の先生からは「率の話の前に、法人が実際に何をやっているかを紙に書き出しましょう」と念を押されました。率ではなく実態が先、という順番が大切です。

個人と法人の業務・お金の切り分け

個人の不動産所得と法人の管理料は、業務の切り分けが曖昧だと問題になります。誰がどの業務を担い、その対価がいくらか。契約書と実際の業務、そしてお金の流れが一致していることが前提です。この所得の切り分けの考え方は、二刀流の経費配分と共通する部分があり、不動産賃貸をマイクロ法人の事業にもあわせて読むと理解が深まります。

集めた管理料を社保対策に活かす流れ

法人に集めた管理料は、役員報酬として本人や家族に支払えます。この役員報酬を通じて協会けんぽ・厚生年金に加入し、割高になりやすい国民健康保険から切り替える——これがマイクロ法人スキームとしての活用です。役員報酬をいくらに設定するかは社会保険料の水準に直結し、厚生年金の標準報酬月額の下限は月88,000円が一つの基準になります。

ただし、ここで冷静に見てほしいのは、管理料方式で移せる所得が小さいと、そもそも役員報酬の原資が足りないという点です。社保対策として成立させるには、管理業務の実態に見合った、かつ役員報酬を賄える程度の管理料が必要になります。実態を伴わない管理料を無理に膨らませると否認リスクが上がる——ここに管理料方式のジレンマがあります。資産管理の器としての全体像は資産管理会社との違いで整理しているので、あわせてご覧ください。

税務調査で問われやすいポイント

契約書と実態の一致

管理委託契約書やサブリース契約書があっても、実際の業務が伴っていなければ形だけと見なされます。契約書の内容、実際の管理業務、支払われた管理料、この三つが一致していることが基本です。業務の記録（対応履歴や修繕の手配記録など）を残しておくことが、実態の裏付けになります。

管理料の妥当性

相場からかけ離れた高い管理料は、真っ先に問われます。近隣の一般的な管理会社の水準や、法人が担う業務量との整合を説明できるようにしておくことが備えになります。否認リスクの論点全般はマイクロ法人の否認リスク10論点にまとめてあるので、導入前に一読をおすすめします。

身内どうしの取引という視点

管理会社方式は、物件を持つ個人と、その人が役員を務める法人との間の取引になりがちです。つまり身内どうし、あるいは実質的に同じ人の間でのお金のやり取りです。こうした関係者間の取引は、第三者との取引以上に「本当に対価に見合っているか」を厳しく見られやすい、という前提を持っておくべきです。第三者の管理会社に頼んだらいくら払うか、という物差しで自分の管理料を点検しておくと、説明の筋が通りやすくなります。逆に言えば、その物差しで説明できない水準の管理料は、たとえ契約書があっても危ういということです。

導入前に整理しておきたいこと

管理会社方式は、始める前の設計で成否がほぼ決まります。導入を検討するなら、少なくとも次の点は先に整理しておきたいところです。第一に、法人が担う管理業務を具体的に洗い出し、それが対価に見合うか。第二に、その管理料で役員報酬を賄い、社保の器として成立するだけの規模があるか。第三に、契約書・業務記録・お金の流れを一致させて残せる体制があるか。この三つが揃わないまま「所得分散になるらしい」という理由だけで走ると、あとから否認リスクとして跳ね返ってきます。私自身、管理料方式を検討した際は、率の話に入る前にこの三点を紙に書き出すところから始めました。制度の細部は資産管理会社との違いや否認論点の記事も参照しつつ、必ず専門家と設計してください。

よくある質問（FAQ）

Q. 管理料は家賃収入の何％まで認められますか？

A. 一律の上限はありません。世間で語られる率はあくまで目安で、重要なのは法人が実際に担う業務に見合っているかです。業務の実態がないまま率を高くすると否認されやすくなります。

Q. 物件を法人に移した方が所得は多く分散できますか？

A. 所有方式なら賃料全体を法人に移せますが、移転時の譲渡益課税・登記費用・不動産取得税がかかります。移せる所得の大きさとコストを天秤にかけて判断してください。

Q. 管理会社をマイクロ法人にすれば社保も抑えられますか？

A. 集めた管理料を役員報酬にして社保に加入する設計は可能です。ただし移せる所得が小さいと役員報酬の原資が足りず、社保対策として成立しにくい点に注意が必要です。

Q. 家族を管理会社の役員にできますか？

A. 実際に管理業務を担うなら可能で、所得分散にもつながります。ただし業務の実態がない名ばかり役員への報酬は否認されるリスクがあります。

Q. 契約書さえあれば税務調査は大丈夫ですか？

A. いいえ。契約書があっても実際の業務が伴わなければ形だけと見なされます。契約内容・実際の業務・お金の流れが一致し、業務の記録が残っていることが備えになります。書面を整えることと、実態を伴わせることは別物だと考えてください。

まとめ：管理会社方式は「実態」がすべて

この記事の要点を整理します。

• 所得を移す型は管理料方式・サブリース方式・所有方式の3つ。移せる所得とコストが異なる
• 管理料は率ではなく、法人が実際に担う業務の実態に見合っているかが問われる
• 集めた管理料は役員報酬にして社保対策に使えるが、移せる所得が小さいと成立しにくい
• 契約書・実際の業務・お金の流れの一致が税務調査への備えになる
• 否認リスクが高い分野のため、専門家との事前設計が欠かせない

不動産管理会社方式は、うまく設計すれば所得分散と社保対策を両立できる余地がある一方、実態を伴わないと否認リスクが跳ね上がります。率や節税額の目安に飛びつく前に、法人が実際に何をするのかを固めることが出発点です。繰り返しになりますが、本記事は制度の一般的な説明であり、導入の判断はご自身の責任で行ってください。迷う場面では、税理士など専門家への事前確認をおすすめします。

※本記事は2026年7月時点の法令・運用を前提とした、筆者個人の理解と顧問税理士から聞いた内容に基づくものです。実際の判断は、顧問税理士・各機関にご確認のうえご自身の責任でお進めください。